Broget billede af superligaklubbernes stadionlejeforhold

De fysiske og økonomiske rammer, som landets superligaklubber har, varierer stærkt fra kommune til kommune, viser et nyt notat udarbejdet af Idrættens Analyseinstitut. Notatet kortlægger de lejeaftaler, som landets helt eller delvist kommunalt ejede stadionanlæg har indgået med superligaklubber, herunder den seneste sæsons to nedrykkere.

Notatet viser, at der er markante forskelle på kommunernes aftaler med de lokale fodboldklubber, selv om Konkurrencestyrelsen i 2003 lagde op til en klarere og mere ensartet praksis på området med sine retningslinjer for udregning af den markedsleje, som alle kommuner skal opkræve af professionelle klubber.

Mens enkelte klubber betaler under 1 mio. kroner årligt i leje for at bruge deres hjemmebane, må andre lægge tæt på 2,5 mio. kroner. I toppen ligger de store provinsklubber OB, AaB og Esbjerg fB, der hver især betaler over 2-2,5 mio. kr. om året i stadionleje, hvis man indregner betaling for forbrug og kommercielle rettigheder, herunder cateringrettigheder.

Randers FC og FC Nordsjælland udgør en mellemgruppe, der betaler lidt mindre, dvs. i underkanten af 2 mio. kr. om året, mens Viborg FF, FC Vestsjælland og Silkeborg IF alle ligger i den lavere ende med ydelser i omegnen af 1 mio. kr.

Lavest ligger SønderjyskE med en ren grundleje på lidt over en halv million kr. og Hobro IK, der som den eneste regulære forening i Superligaen ikke betaler nogen egentlig leje, men kun for forbruget på stadion, ligesom klubben har medfinansieret en række stadioninvesteringer.

Som nedrykker i seneste sæson er AGF medtaget i opgørelsen, men fodboldstadion indgår i en større forpagtningsaftale med kommunen om Atletion-komplekset, og det er derfor vanskeligt at isolere en egentlig stadionleje. Desuden er FCK, Brøndby IF og FC Midtjylland udeladt, da de ikke spiller på kommunalt ejede anlæg.

Store variationer i lejeaftaler
Bag de overordnede tal gemmer sig meget forskellige beregningsmodeller for klubbernes betaling, hvilket er med til at vanskeliggøre direkte sammenligninger på tværs af landet.

Eksempelvis er OB og Randers FC de eneste klubber, hvor de respektive kommuner oplyser, at klubberne skal betale en fastsat ekstra afgift for at afvikle kampe ud over et fastsat antal kampe. Et andet eksempel er Aalborg Kommune, der stikker ud ved at opkræve en relativt høj pris for klubbernes udnyttelse af kommercielle rettigheder, mens grundlejen er mere beskeden. AaB betaler f.eks. seks gange mere for navnerettighederne end de meget de meget omdiskuterede 50.000 kr., som Viborg Kommune opkræver årligt af Viborg FF.

Grundlæggende kan man opdele lejebetalingen i fem kategorier, der i forskellig grad benyttes og kombineres rundt om i landet:

1. Grundleje/afgift, der eventuelt prisreguleres eller nedjusteres, hvis klubben rykker ned.
2. Variabel leje/afgift, der kan afhænge af tilskuertal, entreindtægter eller antal spillede kampe.
3. Betaling for kommercielle rettigheder, der kan dække over særskilt betaling for typisk catering-, reklame- og navnerettigheder.
4. Betaling for forbrug og vedligehold, der bl.a. dækker over udgifter til el, vand, banepleje og bygnings- og banevedligehold.
5. Andre betalinger, som bl.a. kan dække over klubber, hvis medfinansiering af stadionanlæg modregnes i lejen, eller klubber, der indgår i større og mere komplekse forpagtningskonstruktioner som Atletion i Aarhus. Herudover kan råderetten over stadion variere en del fra klub til klub.

Samtidig dækker lejeaftalerne over meget forskellige stadionstørrelser/stadionalder, tilskuertal og ejerkonstruktioner, hvilket også kommer til udtryk i lejeaftalerne.

EfB, OB og AaB, der betaler den højeste samlede stadionleje, afvikler deres kampe på forholdsvis store og moderne stadioner i sammenligning med en række superligaklubber fra de mindre byer, der spiller på anlæg, der netop opfylder DBU’s kapacitetskrav på 10.000 tilskuerpladser. EfB, OB og AaB har også højere gennemsnitlige tilskuertal end klubber som Viborg FF, Silkeborg IF og SønderjyskE.

Udviklingen i leje halter efter omsætningsstigning
Siden Idan for første gang afdækkede klubbernes lejevilkår i 2005, har Superligaen gennemgået en kraftig kommerciel udvikling, og den samlede omsætning er steget fra 1,2 mia. kr. til 2,5 mia. kr. i 2013 (opgjort i 2013-priser).

Det er dog tydeligt, at lejeniveauet generelt ikke er øget i samme grad som mange klubbers omsætning, selv om der generelt er sket en stigning i de grundbeløb, som klubberne betaler for benyttelsen af stadionanlæg sammenlignet med de tilsvarende rundspørger til kommunerne i 2005 og 2007.

I Odense, hvor der findes en pristalsreguleret aftale mellem kommunen og OB, er lejen eksempelvis gradvis steget fra 1,7 mio. kr. i 2007 til 2,1 mio. kr. i 2013. En lignende udvikling ses i Randers, hvor Randers FC pt. betaler 1,8 mio. kr. for deltagelse i Superligaen, mens den faste leje var 1.350.000 kr. i 2007.

Det er i øvrigt et gennemgående mønster, at de klubber, der betaler mest for brug af stadion og de kommercielle rettigheder, dvs. fra 2 mio. kr. og op, også har den højeste omsætning.

Klubbers grundbetaling for leje af kommunalt ejede stadionanlæg (mio. kr.) 

Betaling for kommercielle rettigheder, forbrug, supplerende/variabel leje m.v. er ikke medregnet, hvilket især i AaB ’s tilfælde udgør en stor udgift. De ovennævnte tal er derfor ikke udtryk for det samlede lejeniveau, men alene en indikation af grundlejens udvikling.

Et demokratisk problem?
Ud over at afspejle lokale forskelle kan de forskellige lejeaftaler – i det mindste i teorien – også dække over politiske ønsker om at understøtte den lokale superligaklub med så fordelagtige lejevilkår som muligt uden at komme i direkte karambolage med kravet om, at kommunerne skal indkræve markedsleje.

Om nogle kommuner på denne måde er på kant med Konkurrencestyrelsens retningslinjer, giver gennemgangen af lejeaftalerne ikke noget konkret bud på. Det ville kræve en nærmere juridisk og regnskabsmæssig analyse af aftalerne.

Men notatet peger på, at jo mere teknisk vanskelige lejeaftalerne bliver, jo vanskeligere bliver det at vurdere deres saglighed i forhold til de gældende regler. I forhold til det forsøg på at skabe klarere regler på området, som Konkurrencestyrelsens beregningsmodeller fra 2003 lagde op til, forekommer udviklingen at gå i modsat retning.

Samtidig konkluderer notatet, at de meget uens lejeaftaler giver anledning til at diskutere, om nogle stadionaftaler mellem kommuner og klubber er blevet så komplekse, at de i realiteten er umulige at forholde sig til i den lokale demokratiske debat og dermed kan blive et demokratisk problem.

Herudover er det en grundlæggende problemstilling, at kommunerne skal opkræve en markedsleje på et område, hvor der reelt ikke findes et marked. Med typisk kun én superligaklub og ét superligaegnet stadion i hver by kan hverken kommuner eller klubber støtte sig til en ’naturlig markedspris’. Konkurrencestyrelsens model for beregning af markedsleje forsøger ganske vist at løse det problem, men bygger til syvende og sidst på nogle bestemte forudsætninger.

Ikke desto mindre konkluderer notatet, at det er vigtigt, at lejeaftalerne er så transparente som muligt, så det overordnede krav om en tilnærmelsesvis markedsbaseret og gennemskuelig beregning af lejeprisen kan imødekommes. Hvorvidt dette altid lykkes, er måske det mest centrale spørgsmål, som gennemgangen af superligaklubbernes lejebetingelser rejser.